板橋にある不動産屋の独り言

おはようございます。
日銀が２日発表した６月の企業短期経済観測調査（短観）では、
企業の景況感を示す業況判断指数が３期ぶり改善となったとか。
しかし、欧州債務危機に伴う新興国経済の減速も懸念材料で、
景気の先行きは楽観できないようです。
また、昨日路線価が４年連続下落傾向にあると報道されました。
全国平均でマイナス２．８％だそうです。

昨日、あるお客様の土地の評価証明を取得したのですが、
驚きの事実です。
当該地は駅前の商業地（約１００坪）なのですが
平成２３年度の評価額が９３００万
平成２４年度の評価額が７５００万
なんと２０％も下がっています。

実はこの評価額は固定資産税を決める基準になります。
固定資産税は、毎年１月１日に土地・家屋・償却資産を
所有している人が納める税金で、
それぞれの評価額を基に算定されます。
土地と家屋については、３年に１度の基準年度ごとに
評価の見直し（評価替え）を行なわれてれています。
平成24年度は、この基準年度にあたります。

つまり、この１年で２０％下がったわけでなく
３年間で下がったことになります。
いずれにしても、すごい下落率です。
しかし、これが、現実です。
　

おはようございます。
今朝も爽やかな朝です。洗濯日和ですね。
それと引き換え、政治の世界はドロドロしてますね。
一国の総理が政治生命を賭けた法案
（政治生命ってよく分からん？）
消費税の法案が、すったもんだの末
やっと衆議院が通過したようですね。
１０％になると、われわれ庶民の生活は大変ですが、
社会保障のためしっかり使ってほしいものです。

さて、今朝は現在進行中のマンション計画の話です。
先日、ボーリング地質調査、解体工事も完了いたしました。
現在は、きれいな更地状態です。
そこで、今日から、マンションの建築計画のお知らせ看板の設置、
並びに近隣説明の開始です。
マンションの高さが４５ｍ程ありますので、
計画地を中心に約９０ｍの範囲の世帯に説明します。
たった半径９０ｍとはいえ、世帯数で言えば
約３００軒はあります。
一戸建ての場合は、何度か通えば、住民の方に説明できますが、
マンションなどの共同住宅の場合は、
最近、セキュリティの関係で中々お会いすることができません。
大変な仕事ですが、いろんな方とお話ができて
私は結構好きな仕事です。
今日は初日ですので、スタッフとともに私も参加します。
一軒一軒、丁寧に説明していこうと考えています。

おはようございます。
今日は、梅雨の合間の晴れ、五月晴れです。（旧暦）
聖子ちゃんが再婚とのニュース、
またまた、ビビビっと来たようです。

今朝は、今取り組んでいますマンションプロジェクトのお話です。
昨日、中高層建築物の建築に関する指導要綱に基づく協議で、
設計事務所とデベロッパーさんが来社され、打ち合わせをしていました。
マンションを建設する場合、ある程度の規模を超えると、
近隣にお住いの皆様に、建築計画の概要の説明や、
日影図、日照、風害、ＴＶなどの電波障害、工事の概要などを説明します。
近隣にマンションなどがすでに建築されている場合は、
数百軒位の住民の方に説明しなくてはなりません。
一軒一軒お訪ねして説明に伺う場合もありますが、
説明会などを開催して、一堂に会して説明する場合もあります。

いよいよ来週から着手します。
担当者とともに、ビビビっと頑張ります！！

おはようございます。
今朝は、現在取り組んでいますマンション計画のお話です。
計画地には古い木造の建物が２棟建っており、
今回、解体工事を発注することになりました。
そこで、家電のリサイクル法は皆さんご存知と思いますが、
建築にもリサイクル法があり、届出が必要です。
詳しく書けば、
"建設工事に係る資材の再資源化等に関する法律第10条第1項の規定"
による届出です。
（法律の名前がやけに長～い・・・・最近多いような気がします。）
つまり、建設リサイクルを促進するためには、
様々な施策を総合的に推進することが重要となりますが、
このうち、建築解体廃棄物を中心とした義務、規制等について、
新たな法律が制定されています。
建設資材については、まず、分別解体を行います。
また、解体工事業者については登録制度となっています。
これは再生資源の十分な利用や、資源の有効な利用を目的としています。

しかしながら、この制度の趣旨（主旨？）は非常にいいのですが、
実際現場では、分別等に手間がかかり、
残念ながら、工事費がとても割高になって困っています。
でも、地球環境のためには仕方無いのかも知れませんね。
☆地球環境にやさしいＯＢＪＥＴでした。☆

おはようございます。
昨日は新宿区に土地をお持ちの地主様からの相談に行って来ました。
今から５年ぐらい前に、最初にご相談があったのですが、
その時は、入居者の立ち退き問題や、
相続の関係で売却することが出来ませんでした。
今回やっとすべての問題がクリアーされ、
再度の売却の相談となった訳ですが、問題は売却価格です。
今から、５年前は、ミニバブルとも言われ、
バブル当時ほどではありませんが、土地値も高騰していました。
周辺のマンションの新築分譲平均坪単価が３７０万円ぐらいしていました。
ところが、今は坪あたり２５０万円ぐらいです。
実に３割強も下がっています。
当然土地の価格も同様です。
億単位の金額の差が出てしまいます。
また、これからさらに、下がるかもしれません。
こんな状況の中でも、何とか少しでもいい条件で
売却が出来るように努力するのが、私に課せられたミッションです。
お客様に喜んでいただけるよう頑張ろう！！
しかしながら、不動産を売るタイミングはほんとに難しいですね。
常々思うのですが、その人の持ってる運も関係しているのかもしれませんね。

おはようございます。
ＧＷの谷間ですが、仕事をするとなぜかほっとします。
さて、今日は、昨日現場へ行きました分譲住宅のご紹介です。
（ちゃっかりＣＭしちゃおう！！）
未公開物件！！本邦初公開！！まだネットにＵＰしてません。
場所は西浦和駅１０分程度木造３階建ての分譲住宅です。
敷地面積７６。６５㎡建築面積１００．４４㎡
販売価格はなんとなんと、２６８０万円（税込）ポッキリ！！安い！！
やはり都内と比べるとかなり安いですね。

昨日はちょうど上棟の作業中でした。ご苦労様です。

わが社の広告看板です。
上棟が終わればもう少し大きな看板をつける予定です。
小さくても気になる人は、結構見ていただいてます。

やはり、木造の在来工法は良いですね。

金具もばっちり、地震にも安心です。
建物躯体は１０年保証！！

物件の道路付けも、顔も良いですね。東南の角地です。
小学校まで５００ｍ
駐車場も敷地内でＯＫ。

フラット３５Ｓエコ対応物件です。
さあ、頑張って営業、営業！！
どなたかご希望の方あれば、ご紹介下さい！！
ＣＭでした。

おはようございます。
（午後になってしまいました。）
実は以前から取り組んでいました分譲マンション計画の
土地売買契約を本日,
売主の地主様と買主のデベロッパーさんとで
無事締結することが出来ました。（ヤッターマン！！）
やれやれです。疲れも吹っ飛びます。
（というか今始まったばかりですが・・・）
この計画地には地主様５名、借地人さん２名が居られ、
相続があったり、立ち退きがあったりと
結構タフネゴでしたが、
(わが社の得意の範疇・・・自慢です）
結果、売主様にも、買主様にも
満足のいく取引が出来たと自負しています。
もちろんわが社にとっても、
ウィン・ウィン・ウィン！！
さてこれから、槌音の第一歩です。
気を引き締めて
測量、地質調査、解体、近隣・・・・
と忙しくなります。
許認可を受け、秋ごろ着工の予定です。
一つのＯＢＪＥＴが完成しましたら、
また報告いたします。

おはようございます。
今朝は不動産屋の極極まじめな話です。
（いつもまじめに書いているつもりですが、・・・エヘへ）
先日、とある不動産物件の紹介を受けました。
どうやら、持ち主が亡くなられ、相続人が誰もいない物件でした。
「特別縁故者に対する財産分与」ということでの取引となる予定です。
（結構、複雑なので省略します。）
通常、相続人も特別縁故者もいない方が資産を残して亡くなった場合、
残余財産は誰も引き継ぐ人がいないので最終的には国庫帰属します。
（間違いなく、国がすべて取っちゃいます。国のものです。）
これは最初から相続人が全くいない場合のほか、
相続人の全員が相続放棄してしまったような場合にも起こります。
こういった問題に対処するのが“相続財産管理人”です。
”必殺仕事人”みたいであまり聞きなれませんが、
相続財産管理人とは、家庭裁判所の審判によって選任され、相続財産の
管理と調査・換価などを行う者で、通常は地域の弁護士が就任します。
早い話、弁護士が売ります。
（余計なことですが、どんな弁護士もいますのでご注意を！）
相続財産管理人が選任されると、その旨が官報に掲載されて広く公告されます。
現在では、インターネットでも官報の記載を確認することができます。
そこで、ネットを覗いてみると、その数の多いこと多いこと、
びっくりです。
官報は、ほぼ毎日発行ですが、全国で毎日１０数件あります。
年間で数千件の不動産などが相続人のいない状態だということです。
これから高齢化が進み、ますます増えそうです。
世相を反映しているのでしょうね。
不動産は、時代の鏡かもしれませんね！！
偶には良い事言うねぇ！！

おはようございます。
暑さ寒さも彼岸までとはよく言ったものですね。
やはり、まだまだ寒い日が続きそうですね。
こういう寒い日は、会社ででもっぱら事務仕事です。
昨日から、不動産売買の契約に向けての書類作成準備中！！
これって、結構気を使う仕事なんです。
そこで一番気を使うのが、重要事項説明書。
重要事項説明書とはその名の通り、取引する物件や
取引の条件等に関するとても重要な事項について説明する書類です。
国内の不動産取引においては、宅地建物取引業法に基づき
宅地建物取引主任者が契約前に書面をもって説明を行い、
お客様に取引内容を十分ご理解いただいたうえで、
ご契約いただくようになっています。
ところが、書式は雛形があるのですが、十人十色と言いますか、
不動産も色々（人生いろいろ♪♪とか、歌ってる場合じゃない！）、
まったく同じ条件のものは二つとありません。
ちょっとした文言の書き違えで、あとで、
大きなトラブルになることもあります。
不動産は商品ではありますが、それを買う人売る人の
人生まで変えてしまうこともあり得ります。
慎重にも慎重に取り組んでいます。（これマジです。）

おはようございます。
昨日は相続登記のご相談にお客様が来店されました。
相続登記にかかる費用は結構かかりますね。
登記事項証明書代　１物件につき千円
* 要約書にした場合　１物件につき５００円
戸籍、住民票、評価証明書代　数千円
法務局への交通費又は郵送代　数千円
自分で相続登記を申請すれば、手数料などは特にかかりませんが、
登記をするには登録免許税という税金がかかります。
登録免許税　固定資産評価額の１０００分の４
つまり、１億の物件だと４０万円かかります。
登録免許税は、額面分の収入印紙を購入し、
登記申請書の余白に貼って納めます。
司法書士や弁護士等の専門家に相続登記手続きを依頼した場合は、
報酬として５～７万円ほどかかるようです。　
ただし、相続人の数や、不動産の数や価値、
また権利関係の複雑さに応じて加算されるのが普通です。　
「相続登記３万円でやります！」
などという広告を良く見かけますが、
もろもろ加算されて結局高い値段になったということも聞きます。
注意しましょう。　
相続登記を確実に早急に済ませたい、
自分で手続きをする時間がないという方は、
司法書士などに依頼する方が賢明でしょう。
親切な司法書士紹介しますよ！　
相続登記は自分で出来るとはいっても、
やはり、それなりの時間と手間は必要です。
今日はまじめな話でした。