不動産屋の四方山話
おはようございます。
週末は荒れた天気で大変寒かったですが、
昨日は土地の売買に際して、売主様の相続登記の相談に行ってきました。
お父様がなくなられ、そして数年後お母様が亡くなられましたが、
相続登記は未了のままです。所謂二段階の相続です。
相続人は４名のご兄弟です。
幸いなことに、皆さんご健在で、兄弟も仲良く、
法定相続分どおり四分の一ずつの共有とされる事となりました。
ところが、相続登記申請、遺産分割の協議書等々の作成に
必要な書類の説明が大変です。
戸籍謄本、原戸籍、除籍、本籍地の書いてある住民票等々の取り方、
実印の印鑑登録の仕方、印鑑証明書の取り方、
評価証明書の取り方等々の説明にかなり時間がかかりました。
私たち業としているものは、案外簡単に思ってしまうものですが、
一般の方は、日頃生活をされていて、
そういった書類はあまり必要のないものですから、
やはり、丁寧に説明することが大事だと感じました。
うまく相続登記が完了すればいいですね。
それにしても実印をお持ちでない方が
意外と多いのにはびっくりしました。
おはようございます。
昨日は、現在私が取り組んでいます分譲マンション計画の
プランつくりで奮闘中！
この計画予定地は東武東上線某駅前１分の商業地域の一等地。
容積率４００％の土地約２００坪。
単純に言えば８００坪のマンションが建ちます。
総戸数４０戸ぐらいの小規模マンションです。
（細かく言えば実際には共用部分がありますので、
専有率で数％少なくなりますが。）
本来、不動産屋であれば、プランなど関係ないのですが、
其処はそれ得意の、”大きなおせっかい”で
ゼネコン（建設会社）とマンションデベロッパーとの
間に立って、ああでもない、こうでもないとやっています。
（確かに私の立ち位置おかしいかも？）まあいいや！
そんなこんなで、ホレ採光がどうの？避難通路はどうの？
窓先空地はどうの？駐車場は立駐、機械駐車？前建てはどうの？
計画予定の土地がやや変形のため、うまくプランが入りません。
嗚呼・・頭が痛い！！
でも好きなんです。
新たなＯＢＪＥＴの完成を目指して頑張ろう！！
おはようございます。
持てる者の苦労。
昨日、ある地主Ｎ様の土地売却の相談に行ってきました。
Ｎ様は元々の大地主で膨大な不動産の相続をなさいました。
その相続税額はなんと数十億円。
やっといろんな物件を処分し、
一生懸命納税をしてまいられたそうで、
あと本税が４億円余し迄にやっとたどり着けたそうです。
ところが驚いたことに、なんと延滞税が１５億円らしい。
もちろん、それ以上の不動産等をお持ちなので問題はありませんが、
何故そんなに、時間がかかったのでしょうか？
よくある話ですが当然、相続人の間での争いもあったそうです。
その間、要した日時は２０年近くかかったそうです。
膨大な時間と経費をつかった
Ｎ様の２０年は何だったのでしょうか？
ご苦労の連続だったでしょう。
本当に大変ですね。
しかし、それにしても税金の延滞税は高いですね。
ご案内の通り、年率１４．６％です。
２０年で本税の３倍の金額になります。
どんなに大変でも、本税は早く払うべきですね。
そして、その血税を国は大切に使ってほしいものです。
おはようございます。
「いつかは新築の一戸建てを建てたい！」
でも、いざ家を新築するとなると、悩んでしまうのが依頼先選び。ひと口に家を建てるといっても、施工業者のタイプは様々。
ざっくり分けると、施工業者には、ハウスメーカーや工務店、
設計事務所、住宅フランチャイズなどがあり、
それぞれに一長一短があるという。
一般的にいわれている長所・短所を整理すると、
『ハウスメーカー』（全国規模で展開する大手住宅建設会社）
長所：品質が安定、実績が豊富
短所：画一的なパッケージ、高価になりがち
『工務店』（地元密着型の中小規模の住宅建設会社）
長所：地元情報に詳しい、安価、家族的なアフターサービス
短所：デザイン力が弱い傾向。施工技術にばらつきがある。
『設計事務所』（建築家などが運営。設計のみを担当し、工事は工務店が行う場合も）
長所：個性的なデザイン、狭小住宅など特殊な物件に強い
短所：建築家との相性に大きく左右される、デザイン性重視のために居住性やメンテナンス性が犠牲になることも
『住宅FC』（仕入れや建築ノウハウを統括する本部があり、実際の工事は各地域の加盟店が行う）
長所：品質が安定、価格が安い
短所：パッケージ外の住宅は割高、FC店ごとに施工技術にばらつきがある
建物価格に関しては、、30坪ほどの4LDKの新築注文住宅の場合、
ハウスメーカーで1500万～1700万円、
工務店で1200万～1500万円、
住宅FCで1100万～1300万円ほど。
設計事務所は事務所によって価格が大きく異なるので、工務店より安い場合も、ハウスメーカーより高い場合もあるでしょう」
住まいは一生に一度の大きな買い物。
きちんと検討したうえで、
自分にあった依頼先を探すことが大切です。
おはようございます。
マンション暮らしについて。
快適なマンションライフに欠かせないのは、
日当たりやセキュリティーはもちろん、
何と言っても近隣住民との良好な人間関係。
集合住宅で暮らす以上、避けて通れないのが近所づきあいです。
しかし、最近、ベランダでのトラブルが急増しているといいます。
マンションの標準管理規約として、バルコニーは、
災害時の避難経路としての役割もあるので、所有者（入居者）
の専用使用権はあるものの基本的には共用部分とされています。
したがって、自分が契約している物件のバルコニーでも、
私有物を勝手に配置したりしてはいけないという
微妙なスペースなんです.
緑のカーテンなどのガーデニングも、トラブルが多い事例です。
隣室のバルコニーの大きな鉢植えや物置がいざという時に
避難経路を防いでしまう、また、隣室から枯れ葉や土が流れて
排水溝にたまってしまうといった問題も多く、
マンションでのガーデニングには様々な注意が必要です
そのほか、テレビアンテナの設置やベランダ喫煙などがあります。
住民同士のトラブルで裁判沙汰、なんてケースは
できる限り避けたいものです。
そのためには、管理規約をチェックすることが大切です。
物件を下見する時に、バルコニーの様子をチェックして、
そのマンションの管理体制を想定してみるのもよいでしょう
共有スペースだと分かれば、マナーや管理規約への意識も
高くなるはずです。
改めて、バルコニーを見直し、お互いが心地よく暮らせるよう
気を配って、快適なマンションライフを手に入れましょう。
おはようございます。
今朝はニュースから。
■住宅エコポイント復活へ、３次補正予算で 震災被災地は優遇も
国土交通省は、３次補正予算で住宅エコポイントを復活させたい考えだ。７月末に着工期限を迎えた現行制度をベースに、東日本大震災の被災地では、発行ポイント数を優遇するなど重み付けの措置も検討。発行対象は、新築とリフォーム両方を想定している。住宅エコポイントは、断熱改修といった省エネ性能を向上させるリフォームや、省エネ性能の高い新築に、様々な商品と交換可能なポイントを発行するもの。復活させる制度は、この現行制度をベースに、予算確保状況によってポイント発行数などを調整する考えだ。住宅エコポイントは、09年度から2400億円程度の予算を計上して実施。着工期限は、11年12月末までを予定していたが、想定を上回る利用が進んだことから７月末までに短縮されていた。
■住宅リフォーム市場調査 「創エネ」が拡大
富士経済はこのほど、住宅リフォーム市場予測をまとめた。2011年度の全体市場見込みは７兆6143億円で前年度比1.7％増にとどまるが、2014年度には2010年度比7.7％増の８兆600億円になると予測。中でも東日本大震災後の電力需給問題により、自家発電によって住宅用エネルギーを創り出す「創エネリフォーム」が拡大するとした。2011年度の「創エネリフォーム」市場は3774億円（10年度比42.5％増）。2014年度には、2010年度比148.2％増の6575億円となる。住宅用太陽光発電システムや家庭用燃料電池に対する国や自治体の補助金が市場規模を下支えしている。今後は、太陽光と燃料電池の「ダブル発電」の提案が更に増えると予測する。
おはようございます。
一面的な見方かもしれませんが、
プレジデント に次のような記事がありました。
参考にしてください。
『 「時間価値」
～年収1千万円の人はなぜ郊外に家を買ってはいけないか
「都心に比べ、郊外の家は安い」
確かに値段だけを比較すればその通りだが、実はこれが大間違い。なぜなら「時間価値」という概念が抜け落ちているからだ。
時間価値とは「時は金なり」ということだ。
サラリーマンは労働時間を売っている。
もし年収1000万円の人が通勤に往復3時間かけているとしたらどうだろう。
年間250日働くとして、1日の稼ぎは4万円。
1日8時間労働とすれば時給は5000円。
時給5000円の人が通勤に3時間かけているということは、
毎日1万5000円を浪費しているに等しい。
通勤時間を少しでも有効に使おうと確実に座れる
始発駅の近くでの住居を狙うと、かなり遠い場所になる。
茨城県の牛久や埼玉県の鳩ヶ谷、熊谷あたりだ。
このように地名に動物の名前がつく“動物園都市”を
はじめとした郊外が、この先悲惨なことになっていくのは確実だ。
わが国の人口は今後、減少の一途をたどる。
ということは家が余る。いまでも全国で760万戸が供給過剰だ。
したがって今後は住宅価格が下がり、
いままで手を出せなかった都心の物件に住む人が増える。
わざわざ不便な郊外に住む人はいなくなる。
また住宅を持っているだけで値上がりするのは、完全に過去の話。この先値上がりするとしたら超都心の物件1％程度だろう。
自分が通勤するわけではないから、都心から遠くても広い家が
ほしいという“昭和妻”の言いなりに郊外に家を買ってしまった
人には気の毒だが、いまや埼玉や千葉の家は
資産としての価値が激減している。
売るにも売れずローンだけが残る“生涯監獄”となっているのだ。それでも「郊外は緑が豊かで環境がいい」とか、
「物価が安い」と思うかもしれない。
しかし緑が豊かという事は、土地の利用価値が少ないという事。
物価は安いかもしれないが野菜が10円や20円安いくらいでは、
ローンの含み損にはとても追いつかない。
しかもこれから郊外は不便になる。
小売りのチェーン店が撤退していく兆しがあるからだ。
現状でも郊外のスーパーは供給過剰だし、
決して高所得とはいえない郊外の住人を相手にするのは
商売として合理的ではないからだ。
郊外からチェーン店が少なくなると離れた場所に
買い物に行かねばならず、
いちいちガソリン代やタクシー代、電車賃がかかる。
むしろ高くつくのだ。また企業は急速に福利厚生を廃止している。全額払われるのが当然だった通勤手当も
例えば「一律5000円まで」となる可能性もある。
そうなれば昭和妻を説得してパートに出そうとしても
近所に働き口もなく、通勤すれば交通費がかかってしまう。
そして意外な盲点が子供の大学だ。
郊外の自宅から通える大学は限られる。
下宿させればまた出費が増えてしまう。
「トリレンマ世代」と呼ばれる現在30代の人たちは特に危険だ。
彼らは晩婚だから、これから結婚して家を買おうという人が多い。彼らが定年を迎えるころは、年金支給開始年齢が
70歳に引き上げられるだろうから10年間は収入ゼロになる。
それなのに、そのころ子供が大学に進学する。
しかも親の介護問題も起こる。
ということは無収入のところへ、ローン、学費、介護の
トリレンマ（三重苦）を抱えることになってしまう。
もうおわかりだろう。郊外の家ほど高い買い物はない。
それでもどうしても郊外に家を持ちたいという人を止めはしない。このマイナス成長時代に家を持つのは
田舎にダムを造るようなもので、いわば“一人公共事業”。
ある意味、立派な心がけだからである。』とある。
将来は分かりませんが、
ある意味あったているところもあるような気がする。
おはようございます。
世界の超高層マンションは
オーストラリア・ゴールド・コーストに竣工した
『Q1・タワー』（地上80階建・323m）、
アラブ首長国連邦・ドバイの
『21st Century Tower』（地上59階建・269m）、
韓国・ソウルの
『Tower Palace Three - Tower G」（地上69階建・264m）
などがありますが地震国日本での人気のほどは？
やはり、マンションは低層階より高層階の方が値段も人気も高い。
特にタワーマンションではその傾向が顕著で、
最上階は低層階の2倍もの値段がつくことがあるほどだ。
しかし、実際に住まいとして考えたとき、
本当に高層階は住みやすいのだろうか。
逆に高層階ならではの欠点などはないのだろうか。
マンションの高層階に住むデメリットって？(R25)より
「実はデメリットは少なくないんですよ。
窓を開けられなくて洗濯物が干せなかったり、
朝の時間はエレベーター待ちができたり。
新聞配達が来ないとか。
あとは免震構造になっているマンションだと、
強風が吹くだけで建物が揺れたりすることもあります。
震災時にはエレベーターがストップするので、
高層階まで階段で上らなければなりませんし」
とある。
たしかに今年3月に発生した東日本大震災では
マンションのエレベーターが軒並みストップし、
自宅まで階段で上らなければならないという
高層階ならではの弱点が浮き彫りになった。
とはいえ、タワーマンションの価格が
震災後に下がったかというと、そうでもない
賃貸に関してはいまだに高層階は人気。
単純に高層階は高級感があるし、好きな人も多い。
これはもう完全に好みの問題なのかもしれません。
デメリットも少なくないとはいえ、
タワーマンション高層階の人気は
今後もまだまだ衰えることはなさそうだ。
おはようございます。
最近のニュースは、スポーツを除けば、
民主党代表選、島田伸介、カダフィーと同じものばかり。
そこで今朝は、地震に備えるならどっち？
「地震保険」と「共済」を試算で徹底比較！
東日本大震災後に多くの消費者が関心を寄せたのが、
万一のときに多額の保障を期待できる保険だ。
貯蓄だけに頼っていては、家族の命や住居が失われた後、
以前と同じ生活を営むのは難しいと証明されてしまったからだ。
地震や津波で被害を受けた場合、通常の火災保険や自動車保険
に加入していても補償されない。
公的な支援として最大300万円は支払われるが、
生活を再建するのに十分とはいえない。
そこで考えられるのが、地震保険か、地震などの被害を補償する
共済に加入するという選択肢だ。
重複しての加入はできないので、どちらかを選ぶことになる。
地震保険は、国が民間の損害保険会社の後ろ盾となっているため、
どの損害保険会社で加入しても違いはない。
火災保険とセットでなければ加入できないので、
「自分のニーズに合った火災保険を選び、その損害保険会社で
地震保険に加入すればよい」
地震保険に加入しても、被災したときに支払われる補償額には
上限があり、ぜいたく品なども対象外になるため、
それまでの生活を完全に再建できるわけではない。
それでも、「住宅ローンを組んで自宅を買い、その残債が
多く残っていて貯蓄も少ない人は、加入を検討したほうがいい」 特に比較的新しいマンションに住んでいる人は、
地震保険の割引制度を活用できる余地が大きいので、
安い掛け金で地震保険に加入できる可能性が高い。
共済の掛け金は地震保険よりも1～3割安い
一戸建てに住む人は掛け金を割高に感じる場合が少なくない。
そんなときは、掛け金が安い共済への加入を検討すればよい。
全労済などが提供する自然災害保障付火災共済、
都道府県民共済が提供する新型火災共済、
JA共済の建物更正共済の3種類がある。
支払われる補償額の上限こそ地震保険を下回るが、
掛け金は地震保険よりも1～3割ほど安くなる見込みだ。
地震保険や共済は、地震や津波で受けた被害を、
既定の3つまたは4つの区分のいずれかに見定め、保険金を支払う。
細かい鑑定が必要ないので、スピーディに保険金が支払われる。
また、掛け金は建物の所在地や構造によって異なる。
保険料（掛け金）を試算すると地震保険は共済よりも割高に
さらに、地震保険、共済だけで不安なら「リスタ」も選択肢に
地震保険や共済だけで不安な場合は、地震や津波の被害に
補償を限定した保険「リスタ」にも加入する手がある。
リスタは、地震保険や共済と重複して加入できるうえ、
単独での加入も認められている。
ただし、補償額が最大900万円と低額なうえ、
地震保険や共済が補償の対象としている家財道具を対象外とし、
被災した建物の被害が軽微なときも補償されない。
だが、地震保険や共済の補完手段と考えれば、利用価値は高い。
実際、都道府県民共済の新型火災共済と
リスタの組み合わせを選ぶ消費者が増えているという。
リスタとは損害と世帯人数で支払額が決まる
リスタは世帯人数によって契約できるタイプが決まる。
など等。
一度自分のニーズに合った保険を研究されては如何ですか。
少しでも、お客様に見やすい様にと、
店頭の図面展示スタンドを新設いたしました。
屋外だけでも３００物件ほど展示致しております。
お近くをお通りのとき、是非、御覧下さい。
毎日、新着物件を差し替えております。
もちろん、店内には多数の物件を
用意いたしております。
でも、不動産屋って入りにくいですよね。
永遠のテーマですが、
何とか、お気軽に入っていただけるよう、
日々精進あるのみ。